首頁土地貸款建地貸款是什麼?甲種、乙種、丁種、丙種建地有什麼差異?

建地貸款是什麼?甲種、乙種、丁種、丙種建地有什麼差異?

建地貸款

建地貸款屬於土地貸款的一種,其中建地分為甲種、乙種、丁種、丙種,各有不同的特色,以及容積率、建蔽率,銀行對於四種用地也有不同偏好。

建地貸款是什麼?

由於建地也是一種土地,所以「建地貸款」,其實也是土地貸款的一種類別。而建地貸款就是貸款者將自己名下的建築用地,作為貸款抵押品的貸款方案。

建地是什麼?甲種、乙種、丁種、丙種建地有什麼差別?

首先我們要了解到,我國土地可分為「都市土地」、「非都市土地」兩大類別。

所謂的「非都市土地」,其實就是都市以外的土地,都為非都市土地的範疇,非都市土地得劃定為特定農業、一般農業、工業、鄉村、森林、山坡地保育、風景、國家公園、河川、特定專用等使用分區。

在使用分區方面,非都市土地依其使用分區之性質,編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓、特定目的事業等使用地。

而今天討論的重點「建築用地」即是屬於非都市土地的一種,為使用分區中的「甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築」類別,接下來我們就來探討這四種建築類別的差異。

1.甲種建築用地:供山坡地範圍外之農業區內建築使用者

說明:一般農業區,或特定農業區內的建築用地
建地資訊:建蔽率 60%、容積率 240%

2.乙種建築用地:供鄉村區內建築使用者

說明:鄉村區中的建築用地,可供居住及低強度的商業使用
建地資訊:建蔽率 60%、容積率 240%

3.丙種建築用地:供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者

說明:山坡保育區內的建築用地。通常建商會在山坡地保育區裡的建築用地(丙種建築用地),將其剷平、做好水土保持,就可以蓋建築物。
建地資訊:建蔽率 40%、容積率 120%(林肯大郡事件後,政府已經有所管制,因此有些地區容積率會降到 80%)

4.丁種建築用地:供工廠及有關工業設施建築使用者(工業使用)

說明:一般農業區及特定農業區內的工業建築用地。丁種建地可以合法興建工廠,大多作為工廠用地使用,但不可作為住宅使用。
建地資訊:建蔽率 70%、容積率 300%

而甲、乙、丙種建築用地可以作為住宅使用,亦可以申請做為民宿使用,丁種則否,不能作為住宅跟民宿使用。

銀行對於土地地目的貸款條件差異

由於乙建在鄉村區,人口密度中等,使用價值較高;甲種建地在農業區,人口密度不高,使用價值中等;丙種在山坡地保育區,人口最少,同時建蔽率跟容積率都是最少的,使用價值最低,銀行多半不願意承辦。

同時,這四種建地建蔽率及容積率也會有所差異,由於一個土地的容積率及建蔽率愈高,代表建築物越能充分利用該土地的空間,也就意味著土地的利用價值越高,銀行會因此提供更好的貸款條件。

一般來說,建地貸款的利率約為 2%~4% 間,如為土建融資前期利率約 3.5% 起;而貸款金額則為土地價格的 5~7 成左右。

另外,除了容積率、建蔽率之外,銀行還會按照:是否鄰近道路、馬路面積大小(通常甲建的道路都較小)、土地形狀(格局方正者,貸款條件會更好)、土地坐落位置、附近開發狀況,來評估該建地的價值。

延伸閱讀:《了解農地貸款3個限制:哪種類型的土地能使用農地貸款?使用又有何限制?

建地貸款的內容

項目建地貸款
貸款特色建地所有權全部者,
借款人需信用良好,具固定收入者。
貸款條件年滿20至65歲之國民不論任何行業 。
建地所有權全部者。
貸款額度貸款金額視建地價值成數而定,最高可貸7成。
貸款利率2%-4%(年息)
貸款年限1-20年(本利還)
辦理時間1~2星期(包含估價及設定的時間)
貸款檢附文件身分證
健保卡或駕照擇一
土地權狀
財力證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
印鑑證明
戶籍謄本
銀行存褶封面影本(撥款用)
相關事項以上核發金額與利率依個人條件有所不同 
※銀行保留建地貸款核貸與否之權利

建地貸款辦理流程

建地貸款的辦理流程,與土地貸款相同,如以下流程。

  • 1.申請:您可以依據資金需求決定貸款的額度(通常為買賣價 5~7成),再與銀行的不動產貸款部門聯繫。
  • 2.估價:提出土地貸款的申請之後,銀行會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價。
    貸款者能參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額,並把參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約 5~7 成。
  • 3.審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核。銀行會調閱聯徵記錄,並茶徐你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  • 4.對保:當土地貸款申請經銀行核准後,銀行將與借款人聯絡,並約定對保時間,借款人可以安排自己方便的時間,在銀行進行對保手續。對保當天需由借款人及保證人親自前往銀行,並辦理開戶手續作為日後撥款及繳款時的帳戶,以及提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。
    ※「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  • 5.設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的 1.2 倍。
  • 6.撥款:抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償。

延伸閱讀:

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