首頁房屋貸款中古屋貸款成數很少?掌握這四個方法,提升中古屋貸款成數!

中古屋貸款成數很少?掌握這四個方法,提升中古屋貸款成數!

中古屋貸款

中古屋相較於新成屋,通常總價低、地段好,C/P值更高;然而中古屋在申請貸款時,往往貸款成數會較低。本文提供四個方法幫助購屋者能取得更高的 中古屋貸款 額度及成數。

中古屋比起新成屋,通常總價低、地段好,也更能觀察房屋周遭的社區機能,引此成了許多人購屋的選擇。但中古屋在申請房貸時,普遍有一項缺點——那就是貸款成數比新成屋低,需要準備更多比例的自籌款,讓現金不充裕的購屋者十分困擾。

中古屋貸款,可以貸到幾成?拉高成數的4個方法

但適當的挑選中古屋,並做好事前準備,就能在申請房貸時取得更高的貸款成數,這篇文章將介紹購買中古屋時的四個注意面向,幫助您購買中古屋時能獲得更高的貸款額度。

一、挑選精華地段中古屋

「房屋貸款」是以房屋本身作為擔保品,而擔保品的保值能力越高時,銀行核貸的意願也會越高;而座落在精華地段的中古屋,便是保值能力極佳的不動產商品,不容易因為屋齡增加而跌價,也就是能確保做為擔保品的價格。

因此銀行在審核中古屋貸款成數時,地段便是重要的判斷標準,在雙北捷運站附近的中古屋,甚至可以貸到與新成屋相近的 7、8 成貸款,而其他縣市金華地段中古屋享有 6、7 成貸款也並不困難。所以貸款者在選擇中古屋時,務必將地段因素或者未來升值可能性加入考量中。

反之而言,如果中古屋的地段不討喜,例如附近有加油站、垃圾場、電塔或特種營業場所等嫌惡設施,也可能會影響到貸款成數,應該要盡量避開。

延伸閱讀: 《首購族房貸秘訣就這4招!幫你跟銀行爭取更好的房屋貸款!不單是利率低就好!

二、適合的屋齡與屋況

如前面提到的,只要中古房屋價值越高,就越有機會獲得更高的貸款成數及額度。而好的屋齡與屋況通常也代表該不動產的價值較高,銀行會更願意提供好的房貸條件。

屋齡的耐用年限與貸款公式:以屋齡而言,房屋本身有其壽命,也就是耐用年限,磚造房屋耐用年限是 25 年,加強磚造耐用為 35 年,而一般常見的鋼筋混泥土建物分成鋼筋混泥土(RC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、鋼骨混凝土(SC),耐用年限均是 35 年。

如果臨近耐用年限,那房屋的價值就相對低,也會影響到房屋貸款的條件。以金融聯合徵信中心的房貸統計分析,中古屋的估值最高的時期是屋齡 6~9 年,其次是 9 至 12 年。

雖然屋齡對貸款成數的影響較小,但在進行中古屋貸款時,有一項公式是「貸款年限+屋齡」要小於 50,如果屋齡太高就會相對壓縮到貸款年限,也必須注意。好比說,當超過 12 年以上的中古屋,加上貸款年限後就會接近耐用年限,因此較不推薦。

屋況的加分與減分:除了地段與屋齡,購買時房屋的屋況也值得注意,如果內部屋況保持良好,或是近期有重新裝修,在裝潢的部分會影響到房屋的估值,進而提升貸款成數。而反之若是屋況有嚴重瑕疵如:海砂屋、輻射屋或危樓違建等等,將大幅影響銀行的承貸意願,甚至無法貸款。

因此,選擇好的屋況對於中古屋貸款也相當重要。

延伸閱讀: 《40年房屋貸款繳一輩子嗎?房貸貸款年限有20、30、40年長短哪個好?

三、個人信用條件

除了房屋本身,還款人本身的信用好壞以及還款能力,也會影響貸款成數,而影響信用條件的原因眾多,這邊列舉兩項會影響個人信用條件的因素。

1.工作職業:若申請房貸者的工作是公務人員、國營企業或是百大企業等穩定的工作,容易申請到較好的貸款條件。

2.信用紀錄:在信用卡、信貸等等購買金融商品的經歷上,若是都穩定的還款紀錄,那就會被視為信用紀錄優良。如果沒有不良信用紀錄,建議購屋時,像薪轉或有使用金融服務的銀行申請房貸,因為對方有完整的信用資料,較易核准高貸款成數。

中古屋貸款成數本身就較低,因此貸款人更要好好維護自己的信用評等,來爭取更高的貸款額度。

延伸閱讀: 《如何提升房屋貸款成數?靠這七招爭取更高的房貸成數!

四、要注意交易價與鑑價差額

除了以上影響中古屋貸款成數的條件,還要注意一個重點:銀行核貸使用的是依照附近房屋交易紀錄、屋況交叉判斷的「房屋鑑價」,而不是購買房屋時的「交易價格」。如果鑑價比交易還低,那其中就會隱藏著一筆價差,自籌款現金準備不足,就無法順利購買房屋。

因為相較新成屋有建商統一議價,中古屋核貸的成數比較不固定,建議在購屋合約上加上「以房地為擔保抵押權貸款不足七成,買賣合約自動解除」,才不會購屋不成,反而賠上了違約金。

延伸閱讀: 《鈔快速房屋貸款推薦,最低 1.8% 起

最後如果真的還差0.5~1成時可考慮下列的方法

  • 1.增加其他收入證明(兼職收入或是股票)
  • 2.增加保人
  • 3.增加抵押品
  • 4.購買房貸壽險
  • 5.選擇知名房仲業者
  • 6.辦理信用貸款
  • 7.辦理裝潢貸款

希望大家都能順利買下自己心中意屬的中古屋 。

中古屋貸款特色

項目中古屋貸款
貸款條件1.年滿20至65歲之國民
2.房子坪數15坪以上(北市12坪以上)
貸款額度1.中古屋一般可貸7~8成左右(貸款金額視房屋市值估價而定。)
2.小套房一般可貸4~6成左右(貸款金額視房屋市值估價而定。)
貸款年限20~30年
貸款利率1.65%~2.23% (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
寬限期1~3年
相關事項*以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留中古屋貸款核貸與否之權利

中古屋貸款流程

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。申辦中古屋貸款時,提供房屋及土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細拍照LINE給我們、並說明負債狀況之後,即可先送估價。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。銀行或是代書將與借款人聯絡,並約定對保時間,借款人可以安排自己方便的時間,在銀行進行對保手續,這個流程須要屋主本人親自出席。 對保約需要1個小時,要事先安排時間。並提供房屋及土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。 「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。對保後直接送地政進行房屋及土地的設定。
  6. 設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

中古屋貸款對保所需文件

  • 房貸合約書,裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期
  • 抵押權設定同意書
  • 撥款委託書
  • 土地、建築改良物抵押權設定契約書
  • 金融扣款委託書
  • 火險地震險購買

以上是中古屋貸款成數很少?掌握這四個方法,提升中古屋貸款成數!的介紹,如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!撥打專線或加LINE-ID:0962093888 免費諮詢專線0962093888陳經理。

加LINE-ID:0962093888    <—–點一下就可以直接加LINE
免費諮詢專線0962093888陳經理。

24小時免費諮詢
鈔快速連絡電話
立即諮詢
注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。
合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的正本!也不需提供存摺培養進出記錄的。
分享本文

相關文章

發表留言

免費諮詢