首頁房屋貸款買房0自備全額貸真的嗎?是話術嗎?房屋貸款成數不足有什麼方式補救?

買房0自備全額貸真的嗎?是話術嗎?房屋貸款成數不足有什麼方式補救?

全額貸

全額貸真的嗎?因房市景氣低迷,許多建商推出超低自備款,甚至零自備款的購屋方案。本文說明零自備款方案背後是否有詐,有什麼消費者要特別注意的地方,以及如果房屋貸款成數不足,應該如何補救。

對於許多消費者來說,買不起房的往往是因為跨不了「自備款」的門檻,如果是以一棟 800 萬的房子來說,約莫也要 150~200 萬左右的自備款。

但現在由於房市低迷,許多建商為了促進銷售,喊出「買房 0 自備款」、「貸款成數 9 成」之類的標語,讓人心動之餘,也不免懷疑這到底是真是假?以及如果房屋貸款成數不足的話,消費者還有什麼補救措施嗎?

接下來,就讓我們一起來討論買房零自備款是真的嗎?有可能全額貸嗎?以及消費者如果貸款成數不足應該如何處理。

問題一:買房零自備款全額貸是真的嗎?

針對這個問題,目前市面上的建案,消費者的確「有機會」以零自備款,購買到房屋,不過這樣的零自備款可能不是你想像的那樣。

買房零自備款的背後原理

實際上,新建案之所以能讓消費者零自備款、超低自備款,通常不是因為放款銀行本身提供這麼高的貸款成數,而是建商利用別的貸款方案來補上貸款金額,如:建案公司貸款、裝修貸款、信用貸款。

舉例來說,如果一間 800 萬的房子,原來銀行只核貸了 500 萬,那麼就還有 300 萬的落差;此時建商會另外貸款給買方 150 萬,這樣消費者就只需負擔剩下 150 萬的自備款了。又或者,這 300 萬中,有其中 100 萬是信用貸款,這樣購買的當下消費者就只需要付出 200 萬的自備款了。

延伸閱讀: 《40年房屋貸款繳一輩子嗎?房貸貸款年限有20、30、40年長短哪個好?

買房零自備款的代價及後果

上述這樣聽起來很理想,消費者能用更低的自備款買到房子,但實際上,消費者其實只是延後付款而已,而且更有可能需要付出更高的費用。

因為建商公司貸款、信用貸款、裝潢貸款,往往都不會比房屋貸款的利息低,信貸更是動輒 4% 以上,而且之後消費者還有房貸要繳,等於是雙重貸款壓力,消費者需要謹慎面對。

另一方面弔詭的是:當消費者需要用零自備款購買時,通常這類消費者在存款及財務證明上會比較單薄,而如此情況下更不容易談到好的信貸利率或是房貸利率。

總結來說,如果消費者是需要透過零自備款才能勉強買得起房,就算能買得起、或成功核貸,後續的負擔會比一般的消費者重上許多。

延伸閱讀: 《房貸還不起!我該運用寬限期嗎?哪些人適合使用只繳利息的房貸寬限期呢?

問題二:貸款成數不夠怎麼辦?

關於貸款成數不夠的問題,其實是反映出消費者無法湊齊「房屋總價金額」這件事情。面對這個問題,我們建議下列三個步驟來處理。

第一,了解貸款成數:消費者要先了解自己貸款的房屋種類,因為每種房屋種類的貸款成數都不盡相同,舉例來說:新成屋或預售屋,貸款成數約 7~8 成,而小套房或條件較差的中古屋的貸款成數則為 5~6 成左右。

了解這些貸款成數,我們才能判斷自己要準備多少的自備款。

第二,準備好談判籌碼:貸款成數跟自身的信用狀況、房屋標的息息相關,消費者在選擇建物標的時要考慮銀行的貸款意願之外,自身的信用評等也需要好好維護,如此一來才可以爭取到比較好的貸款成數跟條件。

第三,試算短缺金額:根據銀行提供的貸款成數,將總價扣除貸款成數後,消費者就能算出需要多少的自備款了。倘若這樣的自備款難以負擔,消費者在此時可以思考,不足的金額是否能補上,好比透過信用貸款、裝潢貸款、房貸加值金、還是跟親友借錢周轉

如果還能應付,那麼就能嘗試進行購屋。但如果額外的貸款金額負擔太大,或無法湊出金額,我們會建議消費者更換標的,選擇房屋總價更低的標的,會是比較務實的選擇。

以上即為房屋零自備款的分析,如果你對於房屋貸款還有別的疑惑,或者不知道怎麼挑選適合自己的房屋貸款,歡迎你洽詢鈔快速的免費專線,讓我們來替你從各家銀行中,找到最適合你的房屋貸款方案,圓一個成家夢。

延伸閱讀:< 房屋貸款利率,房貸成數,房貸繳款條件怎麼貸最划算?辦理房屋貸款流程說明 >

申請房貸時,需要準備這些資料

  • 1. 收入資料:最近6個月的薪轉存摺封面和內頁(須先補登存摺)或是去年的扣繳憑單。
  • 2. 財力證明:最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁(須先補登存摺,由於銀行主要要看存摺餘額,並確認不是為了貸款臨時存進去的,所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1~2家銀行存摺影本)、定存證明、股票和基金明細(可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考,雖然因股價波動較大,銀行通常不認列資產,但仍有加分作用)、保險合約影本等,確認你有存款和可供變現的投資,讓銀行提高你的還款能力額度。
  • 3. 買賣資料:買賣合約影本、買賣合約價金流程,如匯款單和支票影本,證明買賣確實存在。

辦理房貸的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 房屋設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款:交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

以上是買房0自備全額貸真的嗎?是話術嗎?房貸成數不足有什麼方式補救?的介紹,如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!

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