首頁房屋貸款辦理房屋貸款時,銀行銷售「房貸壽險」,一定要保嗎?要怎麼評估?

辦理房屋貸款時,銀行銷售「房貸壽險」,一定要保嗎?要怎麼評估?

房貸壽險

許多銀行在承辦房貸時,順便推廣「 房貸壽險 」,該不該買?這要看各人家中情況而定,如果家中經濟支柱本身的壽險保障不夠,建議可以加買,反之則不是必要。

最近,有越來越多朋友向鈔快速詢問:「我在辦房貸的時候,業務員向我推薦『房貸壽險』,我應該買嗎?」

其實,「房貸壽險」已經在國內開辦了多年,而在最近,銀行在承作房貸時,順便推銷房貸壽險,似乎有越來越多的趨勢。

雖然金管會曾經發函給各銀行,明文要求不能以購買房貸壽險作為貸款的搭售條件,但是我們發現,銀行業務人員仍然會積極鼓勵客戶購買。

那麼,到底什麼是「房貸壽險」?

房貸壽險:理賠金優先清償房貸

簡單來說,房貸壽險就是與「房貸」連結在一起的人壽保險,被保險人就是房貸的貸款人(主要賺錢來清償房貸的人)。

房貸壽險的基本觀念,其實是這樣:萬一貸款人還沒繳完房貸,就不幸去世或是失能,該怎麼辦?房子會不會被銀行拍賣?如果貸款人加保了房貸壽險,這時就可以用身故或失能保險金,優先償還房貸,如果有餘額,還可以留給身故人的家庭。

而房貸壽險與一般壽險,又有什麼不同?

比較之下,我們可以發現,有幾個不同:

  1. 房貸壽險的保費,比一般壽險便宜。
  2. 房貸壽險的保費,可以用銀行貸款來繳納(也就是用「保費融資」一次繳完保費)。
  3. 如果加保房貸壽險,銀行願意提供比較優惠的房貸利率。
  4. 房貸壽險不需要先體檢。

那麼,為什麼銀行這麼積極推薦貸款人加買房貸壽險?對銀行有什麼好處?

探究之下,原來房貸壽險對於銀行來說,不但可以確保貸出去的款項能夠收回來,還能夠拿到賣出壽險的佣金。而對於保險公司來說,透過與銀行合作,更是不用額外推銷,就能賣出更多壽險。有這些好處,也就難怪,銀行會這麼積極促銷房貸壽險。

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該不該買房貸壽險?依實際情況而定

那麼,對於貸款人來說,房貸壽險到底該不該買呢?

我們可以這樣來看:

第一,如果家中主要賺錢的「經濟支柱」本身還沒有保壽險,或是現有的壽險理賠金額,可能會不夠支付房貸的餘額。那麼我們建議,最好趁著辦房貸,一起買房貸壽險,以免萬一發生變故,付不出房貸,房子被銀行拍賣。

反過來說,如果家中的「經濟支柱」早就已經買好足額的壽險,例如已經有1000萬元的身故理賠金,而房貸金額只不過剩下500萬元未繳。這時,房貸壽險就不一定是必要的。

第二,則是要考慮家中的經濟狀況,能不能付得起每個月的房貸還款,又要每年多付出一筆壽險保費。

以1000萬元的房貸壽險保額來計算,一次繳清(躉繳)的保費,大約在60多萬元。保戶可以選擇按年繳保費,或是直接併入房貸計算。

如果評估付不起,我們可能還要回過頭來考慮,是不是要降低貸款的金額,買便宜一點的房子。

最後一點,如果我們決定要買房貸壽險,其實還可以選擇「平準型」或是「遞減型」。所謂平準型房貸壽險,就是理賠金額逐年不變,保費也比較高。而遞減型房貸壽險,則是理賠金會隨著貸款本金的減少,理賠金額也跟著減少,當然,保費也會逐年降低。

所以,到底該不該買房貸壽險呢?我們建議您,首先考量家中的經濟狀況,以及家中主要經濟支柱萬一遭到意外,對家中的經濟衝擊程度,做全面的考量。如果負擔得起額外的保費,多一分保障,也不是壞事。

一般房貸VS平準型房貸壽險VS遞減型房貸壽險 比較表

以30歲男性,貸款房貸300萬,分20年期,利率是2.5% 為例

平準型房貸壽險:最終投保金額 320 萬元 ‧ 繳費方式 躉繳(以保費融資繳付)‧ 應繳保費 194,560元

遞減型房貸壽險:最終投保金額 310 萬元 ‧ 繳費方式 躉繳(以保費融資繳付)‧ 應繳保費 98,580元

*以上保費試算僅供參考,詳細內容以保單條款為準。

房貸類型一般房貸平準型房貸遞減型房貸
房貸金額300萬300萬300萬
保險金額0320萬310萬
躉繳保費0194,560元98,580元
總貸款金額300萬319萬4,560元309萬 8,580元
貸款年限20年20年20年
保險期間020年20年
貸款利率2.5%2.5%2.5%
總月付金額15,897元16,928元16,419元

*以上保費試算僅供參考,詳細內容以保單條款為準。

辦理房屋貸款的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

延伸閱讀:<民間房貸是什麼?貸款成數或貸款利率跟銀行房屋貸款會差很多嗎?>

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