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房貸轉貸、房屋轉增貸是什麼?2020 房屋轉貸利率費用懶人包

房貸轉貸

你聽過房屋轉貸嗎?跟房屋增貸和轉增貸有什麼差異?這篇就來教你為什麼 房貸轉貸 時除了考量利率減碼優惠之外,還需要將必要成本考量進去。

你聽過房貸轉貸嗎?

所謂房屋轉貸,顧名思義,即是將現有A銀行房貸餘額,交由另一家B銀行承作,目的是為了獲得較低的房貸利率或者是增加還款年限,畢竟一旦利率及還款期限調整了,每月攤提的費用就會降低,無疑減少了房貸族的還款壓力,多一筆可以運用的資金。

房貸轉貸需注意什麼?

提醒各位申貸人,轉貸時除了考量利率減碼優惠之外,還需要將必要成本考量進去,包含代書費、塗銷費、違約金、地政設定規費、新貸款的開辦費以及代償費用等,否則,減輕了利息壓力,卻賠了費用成本,得不償失。

因此,貸款通建議房貸族在轉貸前,可先從2大面向著手評估。首先,申貸人務必要實際試算申辦新貸款是否划算,舉例來說,新貸款方案的房貸利率比原先的優惠0.25%,若貸款100萬元,一年能省下2500元的利息,要是將貸款金額拉高到300萬,一年下來則可以省下7500元左右,既然知道了利息,此時便不妨將其與轉貸費用成本交互比較,若轉貸的費用超過省下來的利息,此時還有轉貸的必要嗎?一般建議轉貸前後的利差,至少要 0.5% 以上,否則就是白忙一場。

再來,還可考量房屋的市值是否上漲,因為轉貸時B銀行會針對欲申貸的房子重新鑑價,如果這時候房價比原先還高,申貸人便可以把增值的部分套現出來。舉例來說,如果你有一間一千萬的房子,最初貸款額度8成貸款八百萬,兩年後房子增值,轉貸銀行重新估價到一千二百萬,一樣按照8成額度來計算,申貸人可以拿到九百六十萬的貸款,比之前的八百萬足足多了一百六十萬現金出來。

最後,申貸人當然還需考量自己的信用狀況、財力條件,是否足夠優渥到能為自己爭取到更佳的貸款額度、利率。

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房貸轉貸費用

既然前面有提到轉貸前務必評估轉貸費用使否少於省下來的利息金額,下面便來看看轉貸用有哪些,建議也可以先跟原貸款銀行商談降低利率的可能性,若長期信用良好銀行多半願意配合。

  • 原貸款銀行是否有違約金條款?轉貸需付多少違約金?
    多數銀行因為利率前低後高,所以通常會綁約,只要於約定期限內清償都需支付違約金。一般都以申貸第一年即轉貸的違約金金額會最高,接著逐年遞減。
  • 轉貸需支付給政府多少設定規費、代書費?
    政府規費為貸款金額的 0.12% , 意即轉貸 100 萬需支付政府 1200 元,代書設定約 2500 到 6000 元,代塗銷前貸款銀行設定的代辦費用約 1500 到 6000 元。
  • 新申貸銀行的貸款手續費為何?
    依各銀行規定而異,包括帳務管理費、徵信作業手續費、轉貸代償費,通常落在3千到1萬區間。

房貸轉貸利率

房屋轉貸利率通常約在2%上下,還款時間介於1年至30年,需準備的資料為:

  • 雙證件(身份證/健保卡)
  • 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
  • 在職證明或是勞保異動明細
  • 戶籍謄本
  • 土地及建物所有權狀
  • 最近一年房貸繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)

另外轉貸流程同一般房貸差不多:與新貸款銀行諮詢→繳納收入證明→進行估價→審核→核定對保→塗銷舊貸款銀行→銀行代償房貸。

轉貸要注意的事項

  • 1.轉貸因需要代償、塗銷所以時間會比增貸的時間來的長而且需多支出轉貸的費用。
  • 2.房屋轉貸,省息金額須大於辦理的費用。
  • 3.申請人的收入是否足以負擔房貸月付金也就是還款的能力然房貸有抵押品,但是銀行還是審核償還能力,所以你的收入多寡及負債狀況也會影響房屋增貸的金額。
  • 4.資金用途需要事先交代清楚。用途請避免用在投資高風險的產品上,例如說要貸款來投資股票…..
  • 5.持分房屋如果要辦理,必須所有持分人都同意,沒辦法單單就某一部份的持分房屋辦理。

房屋增貸、轉增貸又是什麼?

除了房屋轉貸,應該也有不少人聽過「房屋增貸」,所謂的「房屋貸款增貸」,係指申貸人清償部分房貸本金後再次跟原銀行申請貸款,貸款額度通常等於已經償還給銀行的房貸本金。雖每個銀行增貸標準不同,但一般來說,只要先前還款紀錄良好,都不難成功增貸。

另外剛有提到,轉貸時新銀行會重新針對房子鑑價,如果房子有增值,通常可以順勢增貸,多借出一筆可運用的資金。此時如果連同轉貸一起申辦增貸,那們除了原來的房貸代償,新的銀行還會將增貸的額度,撥款到貸款人的帳戶,增加資金彈性,也就是所謂的房屋「房屋轉增貸」。

至於什麼時候該用什麼方案比較好呢?「增貸」較適合臨時有大筆資金需求,且原先信用良好的人;如果原銀行無法增貸,或是利率、成數不如預期,此時可以考慮「轉貸」;而「轉增貸」,則推薦給房子大幅增值的族群,透過轉增貸可以直接感受房價上漲的利多。

房貸轉貸、增貸、轉增貸各有優缺點,申貸前一定要記得注意各種眉眉角角多方比較,如果看完一頭霧水也沒關係,可點擊下方連結進行免費諮詢,將有專人提供24小時快速服務,為你找出最合適的方案。

轉貸、轉增貸比較表

項目轉貸(平轉)轉增貸
使用時機取得寬限期
降低利率
延長還款年限
取得寬限期
降低利率
同時需要資金
延長還款年限
貸款方式以新貸款
取代貸款
由新貸款
增加貸款
承作銀行新貸款銀行新貸款銀行
貸款支出如果有綁約需付原銀行違約金如果有綁約需付原銀行違約金
貸款時間需代償原貸款及等清償證明及送新的設定的時間需代償原貸款及等清償證明及送新的設定的時間
貸款限制1.利率降低0.5%以上才划算
2.有寬限期比較OK
房屋增值幅度大時才有空間轉增貸

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